Një apartament që kushton njësoj në javën e gushtit dhe në mes të shkurtit nuk po ndjek tregun tuaj. Po lë para mbi tavolinë në kulm të kërkesës ose po humb rezervime kur kërkesa bie. Pyetja se si konfiguroni tarifat sezonale nuk ka të bëjë vetëm me vendosjen e një çmimi më të lartë gjatë verës. Ka të bëjë me krijimin e një sistemi që mbron marzhin tuaj, mbush netët e vështira dhe nuk ju detyron të ndryshoni çmime me dorë çdo mëngjes.
Për një host të pavarur, çmimet duhet të punojnë me të njëjtën disiplinë si kalendari, pastrimi dhe pagesat. Nëse menaxhoni një apartament në Tiranë, vila bregdetare në jug të Shqipërisë apo disa njësi në Greqi, Italia ose Kroacia, sezoni nuk fillon dhe nuk mbaron në të njëjtën ditë për çdo pronë. Prandaj, konfigurimi i tarifave duhet të nisë nga të dhënat tuaja, jo nga një supozim i përgjithshëm.
Pse tarifat sezonale ndikojnë direkt te fitimi
Tarifa bazë është çmimi juaj i zakonshëm për një natë. Tarifat sezonale janë rregulla që e zëvendësojnë atë çmim për periudha të caktuara. Ato ju lejojnë të rritni çmimin kur kërkesa është e fortë dhe ta ulni me kontroll kur qëndrimet janë më të vështira për t'u shitur.
Pa këto rregulla, zakonisht ndodh njëra nga dy gjëra. Ose e mbani çmimin tepër të ulët në datat e kërkuara dhe tërheqni rezervime që do të kishin paguar më shumë. Ose e mbani tepër të lartë në sezon të qetë, ndërsa kalendari mbetet bosh. Të dyja kushtojnë më shumë sesa disa minuta të shpenzuara për të ndërtuar një strukturë të qartë.
Mos synoni thjesht normën më të lartë për natë. Një çmim pak më i ulët mund të sjellë më shumë të ardhura totale nëse mbush boshllëqet, ul kohën e koordinimit dhe krijon qëndrime më të gjata. Çmimi i duhur varet nga prona, vendndodhja, kostot fikse dhe sa afër është data e hyrjes.
Si t'i konfiguroni tarifat sezonale nga kërkesa reale
Filloni duke hapur kalendarin e 12 muajve të fundit. Shikoni kur janë plotësuar netët më shpejt, kur keni marrë më shumë pyetje dhe kur jeni detyruar të ulni çmimin për të marrë rezervime. Nëse nuk keni histori të mjaftueshme, përdorni sinjale lokale: pushimet shkollore, fundjavat e gjata, festivalet, eventet sportive, sezonin e plazhit, fluturimet direkte dhe periudhat kur zona juaj tërheq vizitorë biznesi.
Më pas, ndani vitin në katër grupe të thjeshta: sezon i ulët, sezon i mesëm, sezon i lartë dhe data të veçanta. Nuk keni nevojë për dhjetëra periudha që askush në ekip nuk i mban mend. Për shumicën e portofolave të vegjël, katër deri në gjashtë rregulla të qarta janë më të dobishme se një tabelë e komplikuar që nuk përditësohet kurrë.
Për shembull, një pronë pranë bregdetit mund të ketë sezon të ulët nga nëntori në mars, sezon të mesëm në prill, maj, shtator dhe tetor, dhe sezon të lartë nga qershori në fund të gushtit. Fundjavat e festave, një festival lokal ose java e Vitit të Ri mund të trajtohen si data të veçanta. Një apartament urban mund të ketë logjikë tjetër, me kërkesë të fortë gjatë eventeve dhe fundjavave, jo domosdoshmërisht gjatë verës.
Vendosni një dysheme, një tarifë bazë dhe një kufi të sipërm
Para se të aplikoni rritje sezonale, llogarisni tarifën minimale të pranueshme. Ajo duhet të mbulojë kostot që vijnë me çdo qëndrim: pastrimin, lavanderinë, furnizimet, energjinë, mirëmbajtjen, taksat përkatëse dhe kohën e ekipit. Nëse një rezervim i lirë ju sjell më shumë punë sesa fitim, nuk është rezervim i mirë.
Tarifa bazë vendoset për një periudhë normale, kur kërkesa është e qëndrueshme. Pastaj, për çdo sezon, përdorni ose një çmim fiks ose një ndryshim në përqindje. Çmimi fiks është më i qartë kur njësitë kanë pozicionim të ndryshëm. Përqindja është më praktike kur menaxhoni prona të ngjashme dhe dëshironi të ruani të njëjtën logjikë në të gjithë portofolin.
Vendosni edhe një kufi të sipërm të arsyeshëm. Rritja agresive e çmimit në një javë të kërkuar mund të duket fitimprurëse, por mund t'ju nxjerrë jashtë tregut ose të ulë konvertimet në faqen tuaj direkte. Krahasoni çmimet me prona të ngjashme, por mos kopjoni verbërisht konkurrencën. Një pronë me parkim, pamje, hyrje autonome ose recensione të forta ka arsye të pozicionohet ndryshe.
Ndërtoni rregulla që i kupton edhe ekipi juaj
Një konfigurim i mirë nuk duhet të varet nga kujtesa e një personi. Emërtoni periudhat qartë, për shembull “Verë e lartë”, “Dimër urban” ose “Festat e dhjetorit”. Shtoni datën e fillimit, datën e mbarimit, çmimin për natë dhe çdo kufizim që lidhet me të.
Në sezon të lartë, një minimum prej dy ose tre netësh mund të mbrojë kalendarin nga boshllëqet e padobishme një-natëshe. Në datat me kërkesë shumë të lartë, minimumi mund të rritet. Por ka një kompromis: një kufizim i gjatë mund të bllokojë një rezervim të vlefshëm last-minute. Kontrolloni kalendarin rregullisht dhe relaksojeni rregullin kur data afrohet pa u shitur.
Tarifa e fundjavës meriton rregull më vete vetëm nëse shihni kërkesë të qëndrueshme. Për një apartament në qytet, e premtja dhe e shtuna mund të justifikojnë një rritje. Për një pronë që përdoret kryesisht nga udhëtarë biznesi, mund të ndodhë e kundërta. Rregullat duhet të ndjekin sjelljen e mysafirëve tuaj, jo një formulë universale.
Mos e përdorni tarifën e pastrimit për të fshehur një çmim të ulët nate. Mysafirët e krahasojnë koston totale të qëndrimit. Një tarifë e qartë dhe e drejtë krijon më pak surpriza në procesin e rezervimit, veçanërisht për rezervimet direkte ku po ndërtoni besim me klientin që kthehet.
Mbani çmimet të sinkronizuara në çdo kanal
Tarifa sezonale ka vlerë vetëm nëse kalendari dhe disponueshmëria janë të sakta. Nëse ndryshoni çmimin në një kanal, por data është tashmë e zënë diku tjetër, fitimi kthehet shpejt në problem operacional. Sinkronizimi dykahësh i iCal ju ndihmon të mbani një pamje të përbashkët të disponueshmërisë në Airbnb, Booking.com, Vrbo dhe faqen tuaj të rezervimeve direkte.
Në MIKStay, çmimet dhe periudhat mund të administrohen nga një mjedis i vetëm, ndërsa ju ruani kontrollin mbi rezervimet direkte dhe marrëdhënien me mysafirin. Kjo ka rëndësi sepse një mysafir që kthehet nuk duhet t'ju kushtojë sërish komision OTA-je vetëm për të rezervuar të njëjtën pronë.
Përpara se të publikoni rregullat, kontrolloni një herë datat kryesore në çdo kanal. Verifikoni nëse tarifa e sezonit po shfaqet siç duhet, nëse minimumi i netëve është aktiv dhe nëse nuk ka mbivendosje mes dy periudhave. Ky kontroll i shkurtër shmang gabimet e shtrenjta.
Rishikoni, mos reagoni me panik
Tarifat sezonale nuk vendosen një herë për gjithë vitin. Rishikojini të paktën çdo muaj, dhe më shpesh kur afrohen festat ose eventet lokale. Shikoni jo vetëm sa rezervime keni marrë, por edhe sa ditë përpara janë bërë rezervimet, cilat data po marrin pyetje dhe ku po krijohen boshllëqe.
Nëse sezoni i lartë po mbushet shumë herët, ka mundësi që çmimi të jetë i ulët. Nëse një periudhë e mesme nuk po lëviz, provoni një ulje të kufizuar, një minimum më fleksibël ose një ofertë për qëndrime më të gjata. Mos ndryshoni pesë gjëra njëherësh. Ndryshoni një rregull, prisni të shihni rezultatet dhe ruani shënime për vitin e ardhshëm.
Çmimi më i mirë është ai që i jep pronës suaj ritëm të qëndrueshëm: netët e forta paguajnë vlerën që meritojnë, netët e qeta mbeten konkurruese dhe ekipi juaj e di saktësisht çfarë po ndodh. Kështu tarifat sezonale kalojnë nga një detyrë e lodhshme në një vendim të qartë që ju ndihmon të drejtoni qiratë tuaja dhe të mbani marzhin.
